ภาพรวมการลงทุน
นโยบายการลงทุน
กองทรัสต์มุ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้ และ/หรือ ลงทุนในหลักทรัพย์ หรือทรัพย์สินอื่น หรือการหาดอกผลโดยวิธีอื่น เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ ทรัพย์สินหลักที่ลงทุนครั้งแรก ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารโครงการ เอสเจ อินฟินิท วัน บิสซิเนส คอมเพล็กซ์ และ สิทธิการเช่าที่ดิน 30 ปีนับจากวันจดทะเบียนการเช่า และกรรมสิทธิ์ในอาคารโครงการ บางนา บิสซิเนส คอมเพล็กซ์ นอกจากนี้ กรรมสิทธิ์ยังรวมถึงสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดินและอาคาร เครื่องมือ อุปกรณ์ งานระบบในอาคารและทรัพย์สินอื่นที่เกี่ยวข้อง เกี่ยวเนื่องและจำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ของที่ดินและอาคารในโครงการ
ทั้งนี้ จำนวนเงินที่กองทรัสต์จะใช้ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะกำหนดโดยอ้างอิงจากราคาประเมินโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ ประกอบกับผลประกอบการของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน และปัจจัยอื่นๆ โดยราคาที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนนั้นอาจแตกต่างจากราคาประเมินโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระ ในการระดมทุน ผู้จัดการกองทรัสต์และผู้จัดการการจัดจำหน่ายจะกำหนดราคาของหน่วยทรัสต์ที่จะออกและเสนอขาย โดยคำนึงถึงผลการสำรวจความต้องการของนักลงทุน (Bookbuilding) สภาวะตลาดทุนขณะนั้นๆ รวมถึงระดับผลตอบแทนเฉลี่ยที่นักลงทุนคาดหวังและจะทำการออกเสนอขายและจัดสรรหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายดังกล่าว ให้กับผู้ลงทุนทั้งที่เป็นผู้ลงทุนรายย่อย และ/หรือ ผู้ลงทุนสถาบัน โดยมีเงื่อนไขตามที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวน
กองทรัสต์จะลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าวภายใน 60 วันนับแต่วันที่จัดตั้งกองทรัสต์แล้วเสร็จ และภายหลังจากกองทรัสต์ได้ลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าวแล้ว ผู้จัดการกองทรัสต์จะแต่งตั้งบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เพื่อทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) ให้กับกองทรัสต์สำหรับโครงการเอสเจ อินฟินิท วัน บิสซิเนส คอมเพล็กซ์ และแต่งตั้งบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เพื่อทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) ให้กับกองทรัสต์สำหรับ โครงการบางนา บิสซิเนส คอมเพล็กซ์
รายละเอียดที่สำคัญเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ลงทุนครั้งแรก
กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2 โครงการ ได้แก่ (1) โครงการ เอสเจ อินฟินิท วัน บิสซิเนส คอมเพล็กซ์ และ (2) โครงการ บางนา บิสซิเนส คอมเพล็กซ์ พื้นที่เช่าอาคารรวม ณ ปัจจุบัน 30,251 ตารางเมตร บนที่ดินตามโฉนดรวมประมาณ 4 ไร่ 2 งาน 99.25 ตารางวา
โครงการเอสเจ อินฟินิท วัน บิสซิเนส คอมเพล็กซ์
| ที่ตั้ง | 349 ถนนวิภาวดีรังสิต แขวงจอมพล เขต จตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900 |
| รายละเอียดทรัพย์สิน | อาคารสำนักงานเกรด พรีเมี่ยม ขนาดใหญ่ ตั้งอยู่ ถนนวิภาวดี-รังสิต โดยอาคารดังกล่าวดำเนินการเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า 30 ชั้น |
| พื้นที่เช่าอาคาร | 21,673 ตร.ม. |
กรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารสำนักงาน (Freehold) จำนวน 1 หลัง สูง 30 ชั้น ตั้งอยู่บนถนนวิภาวดี-รังสิต แขวงจอมพล เขตจตุจักร จังหวัดกรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่บนที่ดินซึ่งมีเอกสารสิทธิ์จำนวน 3 ไร่ 1 งาน 45.5 ตารางวา คิดเป็นพื้นที่ใช้สอยรวม (Gross Floor Area) ประมาณ 42,905 ตร.ม. และพื้นที่เช่า (Leasable Area) ประมาณ 21,673 ตร.ม. และกรรมสิทธ์ในสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดินและอาคาร เครื่องมือ อุปกรณ์ งานระบบในอาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง
โครงการบางนา บิสซิเนส คอมเพล็กซ์
| ที่ตั้ง | 333 , 333/1-8 หมู่ที่13 ตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ |
| รายละเอียดทรัพย์สิน | อาคารสำนักงาน ตั้งอยู่บน ถนนบางนา-ตราด โดยอาคารดังกล่าวดำเนินการเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าที่พัฒนาตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) จำนวน 7 ชั้น |
| พื้นที่เช่าอาคาร | 8,578 ตร.ม. |
สิทธิการเช่าในที่ดินเป็นระยะเวลา 30 ปี (Leasehold) และกรรมสิทธิ์ในอาคารสำนักงานให้เช่าที่พัฒนาตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) (Freehold) จำนวน 1 หลัง สูง 7 ชั้น ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.7 ตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยสิทธิการเช่าที่ดินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนมีเนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 1 งาน 53.75 ตารางวา (โดยสิทธิการเช่าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนเป็นเพียงส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดิน ซึ่งมีเนื้อที่ดินตามโฉนดประมาณ 6 ไร่ 32 ตารางวา) คิดเป็นพื้นที่ใช้สอยรวม (Gross Floor Area) ประมาณ 9,875 ตร.ม. (ตามใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร (แบบอ.1)) และพื้นที่เช่า (Leasable Area) ประมาณ 8,578 ตร.ม. และกรรมสิทธ์ในสิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่นๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดินและอาคาร เครื่องมือ อุปกรณ์ งานระบบในอาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง
นโยบายการลงทุนในอนาคต
ในส่วนของการลงทุนในอนาคต ผู้จัดการกองทรัสต์อาจพิจารณาลงทุนเพิ่มเติม และ/หรือ ปรับการลงทุนโดยจะทำการซื้อ ขาย หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับทรัสต์ และจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่มเติมโดยจะมีแนวทางการลงทุนและการบริหารจัดการภายใต้ขอบเขตและทิศทางเดียวกันกับวัตถุประสงค์ของการจัดตั้งทรัสต์ และนโยบายการลงทุนในการลงทุนครั้งแรก คือจะเน้นลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่อาคารสำนักงาน และ/หรือ พื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อจัดหาผลประโยชน์โดยการให้เช่าหรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยทรัสต์และทรัสต์
ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์จะพิจารณาดำเนินการใดๆ ที่ไม่ขัดกับหลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต. และเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในสัญญาก่อตั้งทรัสต์และประกาศอื่นทื่เกี่ยวข้อง ทั้งที่มีผลใช้บังคับอยู่ในปัจจุบันและที่จะได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมในอนาคต
สรุปสาระสำคัญเกี่ยวกับการลงทุนในทรัพย์สินหลักของทรัสต์ดังนี้
- ทรัสต์มีนโยบายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ให้บริการในรูปแบบพื้นที่อาคารสำนักงาน และ/หรือ พื้นที่เชิงพาณิชย์
- ทรัสต์อาจลงทุนในทรัพย์สินหลักโดยทางอ้อมผ่านการถือหุ้นในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อดำเนินการในลักษณะเดียวกันกับทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ในอัตราส่วนที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกำหนด ซึ่งในปัจจุบันทรัสต์ต้องถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวไม่น้อยกว่าร้อยละ 99 ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด และไม่น้อยกว่าร้อยละ 99 ของจำนวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น และผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีจะต้องมีมาตรการหรือกลไกในการดูแลและควบคุมให้บริษัทดังกล่าวมีการประกอบกิจการเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และหลักเกณฑ์ในประกาศ ทจ. 49/2555 และประกาศอื่นที่เกี่ยวข้องตามที่คณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนด
- ทรัสต์อาจจะพิจารณาลงทุนเพิ่มเติมในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นนอกเหนือจากที่ระบุไว้ใน ข้อ1 และ 2 หรือทรัพย์สินอื่นใดที่สานักงาน ก.ล.ต. คณะกรรมการ ก.ล.ต. และ/หรือคณะกรรมการกำกับตลาดทุนจะประกาศกำหนดให้เป็นทรัพย์สินหลักของทรัสต์
- สิทธิของกองทรัสต์ในการซื้อ/เช่าทรัพย์สินก่อนบุคคลอื่น (Right of First Refusal) เพื่อเป็นการเพิ่มความมั่นใจให้กับนักลงทุน ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ตกลงที่จะให้คำรับรองในสัญญาตกลงกระทำการระหว่างทางดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่นและทรัสตี ในสิทธิของทรัสต์ในการซื้อ/เช่าทรัพย์สินก่อนบุคคลอื่น ดังต่อไปนี้
- สิทธิของกองทรัสต์ในการเข้าลงทุนโครงการบางนา 2 โดยตามสัญญาตกลงกระทำการ ณ วันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในสินทรัพย์ครั้งแรก ทางดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ให้สิทธิแก่กองทรัสต์ในการเข้าลงทุนก่อนบุคคลอื่นในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานที่ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น หรือบริษทย่อยที่ไม่ได้เป็นบริษัทจดทะเบียน เป็นเจ้าของ และ/หรือมีสิทธิการเช่าแต่เพียงผู้เดียว ซึ่งตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 13375 (“โครงการบางนา 2”) โดยกองทรัสต์มีสิทธิที่จะเข้าลงทุนก่อนบุคคลอื่นโดยไม่จำกัดระยะเวลา
- สิทธิของกองทรัสต์ในการเข้าลงทุนโครงการอาคารสำนักงาน บริเวณพื้นที่บางนา-ตราด ( อาคารสำนักงาน พื้นที่บางนา-ตราด ) โดยตามสัญญาตกลงกระทำการ ณ วันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนในสินทรัพย์ครั้งแรก ทางดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น ให้สิทธิแก่กองทรัสต์ในการเข้าลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานที่ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น หรือบริษทย่อยที่ไม่ได้เป็นบริษัทจดทะเบียน เป็นเจ้าของ และ/หรือมีสิทธิการเช่าแต่เพียงผู้เดียว โดยกองทรัสต์มีสิทธิที่จะเข้าลงทุนก่อนบุคคลอื่นภายในกำหนดระยะเวลา 7 ปีนับแต่วันที่สัญญามีผลใช้บังคับ